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签订存量房屋买卖合同过程中需要注意的几个问题

在二手房交易过程中，买卖双方签订的存量房买卖合同是房屋买卖交易履行的最重要和直接依据，在签订的时候，应认真进行审查，以预防将来可能产生的纠纷和矛盾。为此，我们要重点关注以下几个方面的问题：

        1、合同签订的内容要完整，存量房交易合同应包括以下主要内容：
            (1)当事人的基本情况;
            (2)房屋的坐落、种类、质量、结构、面积、装修装饰、附属设备等;
            (3)房屋价款数额、支付方式、期限等;
            (4)付款的时间方式等;
            (5)房屋交付的日期;
            (6)办理房屋产权过户、登记及其他手续的有关规定;
            (7)违约责任;
            (8)其他事宜，如合同生效的条件，对不可抗拒事件处理、法院管辖等;
            (9)合同的签订日期、地点、签字人等。

          2、 应核实房屋权属，应写明是否共有财产，是否存在房屋抵押或其他权利。

          3、房屋质量。质量条款是买卖合同的必要内容，买卖的房屋应能保持正常使用功能。房屋超出合理使用年限后若继续使用的，产权人应委托具有相应资质等级的勘察、设计单位鉴定。

          4、约定税费的承担方式。存量房买卖过程中一般会涉及契税、营业税（现改为增值税）、印花税、所得税、交易手续费等税费，谁来承担这些税费，是按有关政策规定由双方各自承担，还是双方约定由某一方来承担，合同中一定要注明。

          5、承租人优先购买权。买卖已出租房屋的，出卖人应当在出售前三个月通知承租人，承租人在同等条件下有优先购买权。承租人放弃优先购买权，买受人在购房后应继续履行租赁合同，并与承租人签订租赁主体变更合同，房屋租赁应收取的租金，房屋产权转移前归出卖人所有，转移后归买受人所有。

         6、集体所有土地上房屋的买卖对象。建设部规定，集体所有土地上的居住房屋未经依法征用，只能出售给房屋所在地乡（镇)范围内具备居住房屋建设申请条件的人。

         7、住房户口迁移。已投入使用的住房买卖，除房屋交接和权利转移外，住房内的原有户口是否及时迁出也会影响合同的履行，应对户口的迁移及期限、违约责任进行明确约定。

         8、维修基金交割。应约定办理房屋维修基金户名变更手续及时间。

         9、物业管理费、公用事业费结算。有线电视费、自来水、管道煤气等是以房屋单位为帐户的，签合同前应注意对费用结算方式，期限进行约定。

        10、相关权益转移。出卖人将原购入的商品住房出售的，开发公司提供的住宅质量保证书和住宅使用说明书应一并转移给买受人，买受人享有“两书”规定的权益。